BRTV民法典通解通读

房屋出租是我们生活中习以为常的一件小事。然而，这件小事可能引发不小的纠纷。出租房屋内电器遭窃怎么办？转租房屋的行为是否合法？日常生活中房屋租赁又有哪些注意事项？

近日，北京广播电视台科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市门头沟区人民法院法官田裴、资深媒体人张春蔚，和您共同探讨如何避开房屋租赁那些坑。

典型案例

出租一年 收房时满屋垃圾

案情回顾

2021年，租客小王通过中介租赁了门头沟区的一套住宅，双方约定租期一年，押一付三。然而，在租赁期间，小王多次拖欠租金。2021年底，在小王又一次拖欠租金长达一个月后，中介公司的工作人员和他取得了联系，但第二天小王又失联了。等到中介工作人员来到小王租住的房屋时，震惊地发现屋子里满是宠物的粪便、生活垃圾，原本完好的家具全部被拆散，屋子里也散发出阵阵刺鼻的味道。而此时，小王也彻底消失了。无奈之下，中介工作人员选择将小王诉诸法庭，要求他交付房租、赔偿损失。

法官释法

根据《中华人民共和国民法典》第711条“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失”，以及第714条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”，中介公司有权要求承租人交付拖欠房租，赔偿损失。

典型案例

出租房屋 电器遭窃

案情回顾

黄先生有一套老房子，2017年租给了肖女士。双方合同约定，房屋租金每月700元，房租三个月一交，押金1000元。某日，楼上邻居给黄先生发信息，说这套房子的钥匙挂在了门锁上。感到奇怪的黄先生赶紧给肖女士打电话，但已经联系不上肖女士。到了出租屋后，黄先生发现自己的洗衣机、冰箱、电视、空调等所有电器均不见了，总价值约10000元，而押金只押了1000元。不仅如此，肖女士连水电气费也没有结清。

法官释法

这种情况下，建议房主立即报案，看是否构成刑事犯罪。若不构成刑事犯罪，可以依据双方的租赁合同到法院提起诉讼，要求租客返还原物。在原物不可返还的情况下，例如原物已经丢失，或者已经灭失，房主可以要求租客赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第704条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁维修等条款。”为避免上述情况，一方面，房东可以选择出租空房屋，另一方面，房东可以把电器等设备设施发票收据保存好，且合同中要注明房屋内的所有物件，例如电表卡、燃气卡等，以免日后发生相关纠纷。

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租客原本承诺不养宠物，结果偷养了猫，

且抓坏了家具，怎么办？

如果双方合同约定，明确禁止不得养宠物，承租人就可能存在违约行为，房主有解除权，可以要求解除合同。同时，如果存在损失的问题，房主可以要求赔偿损失，或者主张合同约定的违约金。

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房东可以要求高额押金吗？

法律并没有明确规定租房押金的数额，但按行业惯例来讲，押金一般为一至三个月的租金。但如果屋内电器等设施较为昂贵，一至三个月的租金不足以弥补屋内设施损坏带来的损失，房主可以在合同中约定违约金。但如果违约金还不足以弥补损失的话，按照《民法典》相关规定，可以要求法院为其上调违约金，调至弥补损失为止。

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转租房屋、二房东等行为是否合法？

法律没有明确禁止转租行为，承租人如果经过房主同意，可以进行转租，至于具体转租几手，要看双方合同约定。但是，如果承租人未经房主同意就进行转租，房主可以解除合同。同时，需要注意的是，转租的期限如果超过第一手承租人与房主所签的租赁期限，超出部分对房主来说并不产生约束力，也就是说，对于超出租赁期限的部分，房主可以要求次承租人腾退房屋。所以在签订租赁合同时，一定要问清楚承租人与房主签订的租赁协议的期限。

此外，需要注意《民法典》第705条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

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房东要求给他一把钥匙，可以拒绝吗？

作为承租人与房东签订合同后，承租人有权利对所租房屋占有使用。如果房东提出这种不合理的要求，特别是在租赁合同中没有明确约定的情况下，承租人是可以拒绝的。

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房东和租客分别有哪些责任与义务？

法律明确规定，房东有交付房屋的义务；适租的义务，即房东要保证交付的房屋是适合承租人实际居住的，例如安全性能完好、设施设备完整等。对于租客来说，要妥善使用房屋，即按照合同约定的方法，以及租赁物的性质使用房屋；交租金的义务；合同到期后交付房屋的义务。

视频来源：BRTV科教

供稿：门头沟法院

编辑：段旭 汪希