导 读

在北京城市更新专项小组指导和市委城市工作办、市规划自然资源委、市住房城乡建设委的支持下，北京城市更新联盟联合北京城市规划学会、北京市城市规划设计研究院、北京市城建研究中心组织开展第三届“北京城市更新最佳实践”评选活动，最终评选出城市更新“最佳实践”14项、“优秀项目”24项，共计38项入选项目。同时，在北京城市更新专项小组及市委城市工作办、市住房城乡建设委、市规划自然资源委的指导下，由北京城市更新联盟主办的第三届北京城市更新论坛暨第二届北京城市更新周，将于9月底至10月上旬在京举办。

作为第三届北京城市更新论坛中的重要市级活动，“第三届北京城市更新最佳实践经验分享会”于9月27日在朝阳区汇京双子座大厦圆满举办。最佳实践经验分享会由北京城市更新联盟、北京城市规划学会主办，北京城市规划学会城市更新与规划实施专委会、清华同衡规划设计研究院、中粮集团大悦城控股北方大区公司、中国城市规划学会清华同衡规划实施研究中心联合承办。会议以“看见·价值”为主题，邀请行业专家、深度参与更新实施的多元主体开展经验分享、对话研讨。

我们希望通过北京城市更新最佳实践项目参与者的真实经历和经验分享，激起城市更新实践各方的思考，凝聚北京城市更新的价值主张，开启多元参与者之间的深度对话，共同思考如何突破现状、总结北京模式，探讨可持续发展路径。

出席本次的领导及嘉宾有：北京市规划和自然资源委员会一级巡视员施卫良，北京市住房和城乡建设委员会副主任何景涛，中国城市规划学会常务副理事长兼秘书长石楠，中国城市规划学会规划实施分会主任委员、山西省住建厅原一级巡视员李锦生，北京城市规划学会常务副理事长周楠森，清华大学建筑学院教授、博士生导师尹稚，北京清华同衡规划设计研究院院长袁昕，中粮集团大悦城控股党委委员副总经理兼北方大区公司总经理田佳琳，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局党组书记、局长马红杰，中共北京市委城市工作委员会办公室秘书处处长胡洪亮，北京城市更新“最佳实践”案例项目分享人代表；来自北京市及各区县规自、住建等各委办局的领导、中国国民党革命委员会市委人资环建委、市委机关、民革东城区委、西城区委、朝阳区委、丰台区委工委等嘉宾，北京城市规划学会成员、北京城市更新联盟成员、北京城市更新实践多元参与方，以及参与本次会议报道的媒体代表。

上半场

透过时间的沉淀发现更新赋予城市的价值

主持人开场

恽 爽

清华同衡规划设计研究院 副院长、

北京城市规划学会城市更新与规划实施专委会 主任委员

致 辞

施卫良

北京市规划和自然资源委员会 一级巡视员

施卫良在致辞中表示，城市更新是城市发展的永恒主题，也是推动城市高质量发展的关键举措。本届评选出的城市更新“最佳实践”和“优秀项目”，涵盖了历史文化保护、公共空间提升、产业转型升级等多个领域，充分展示了北京城市更新的多样性和创新性，也为今后的北京城市更新工作树立了新的标杆。北京城市更新工作不是一蹴而就的，需要通过点上突破并总结经验而不断完善实施体系。展望未来，北京城市更新工作任重而道远。我们仍将继续以人民为中心，坚持高质量发展要求，不断推动城市更新工作向纵深发展。

何景涛

北京市住房和城乡建设委员会 党组成员 副主任

何景涛在致辞中表示，北京市认真贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神，按照北京城市总体规划和新时代首都发展战略要求，秉持人民至上和高质量发展理念，有序推进实施城市更新行动，不断优化城市功能和空间布局，改善人居环境，加强历史文化保护传承，激发城市活力，建设了一批在北京乃至全国具有示范引领效应的项目，形成了政府、市场、社会协同推进的良好格局，持续打造可复制、可推广、可持续的城市更新“北京模式”。未来，需要从多层次规划、多专业团队、多主体联合和全流程统筹等方面持续发力，不断深化改革创新，为建设国际一流的和谐宜居之都发挥新的、更大作用。

石 楠

中国城市规划学会 常务副理事长兼秘书长

石楠在致辞中表示，今年北京城市更新最佳实践评选出的项目，在发布的政策及推动项目组织的方式等方面，更加开放多元，有全国示范引领的价值和国际影响力，这些都在实现北京城市更新价值导向下城市空间、社会经济、文化魅力等多元“价值”的焕新。他提出，城市更新是一项系统工程，需要政府、市场、社会等多方共同参与和协作。需要继续坚持规划引领，注重保护与发展并重，确保城市更新的科学性和可持续性。持续积累积极创新政策机制，激发市场活力，引导社会资本参与城市更新项目，形成多元化的投融资体系。

袁 昕

清华同衡规划设计研究院 院长

袁昕在致辞中表示，基于此次经验分享平台，实践者们共同思考在城市更新过程中需要被大家看见、值得长期关注的人、事、物，以及我们需要倡导和秉持的价值理念。城市更新是城市规划建设与管理进入新发展阶段面向存量为主的重要工作，城市更新的实践也是规划转型发展的前沿探索，这些来自实践的经验总结，不仅可以成为后续工作的经验借鉴，其中的底层逻辑、工作方法、实施与管理机制等更应该加以总结，成为改变传统规划体系的理论基础。城市更新不仅是对物理空间的改造和升级，更是对人文精神的传承和弘扬，能够促进城市社会、经济文化等多维度的综合提升，这也正是社会应该看到的城市更新工作的价值。最后，他提出，城市更新依然是一项充满挑战与机遇的事业，我们需要以更加开放的心态、更加创新的思维、更加务实的行动，推动城市更新事业不断向前发展。

田佳琳

中粮集团大悦城控股党委委员、副总经理兼北方大区公司 总经理

田佳琳以《悦享京城新貌共绘城更新篇》为题，代表北京城市更新联盟轮值副主席单位中粮集团大悦城控股致辞，祝贺第三届北京城市更新最佳实践项目获得者并分享其在城市更新领域的实践成果。田佳琳表示大悦城控股是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，业务覆盖商业、住宅、酒店、写字楼、产业园区等领域，布局近40个核心城市，总资产近2,000亿元，综合运用“投融建管退”“留改拆增”等方式，开展多主体参与、多维度支持、多模式更新的城市更新实践，高质量打造城市更新“重、中、轻”三种资产模式项目，并分别举例安定门附近的原中粮置地广场的重资产模式、西直门附近的中糖大厦的中资产模式、建国门附近的汇京双子座大厦的轻资产模式。最后，田佳琳表示还将深度参与北京城市更新联盟各项工作，为北京城市更新积极建言献策。

主旨报告

北京城市更新的价值导向与实现机制

胡洪亮

中共北京市委城市工作委员会办公室秘书处 处长

三年来，北京城市更新的实践展现出鲜明的价值导向。一是坚持首都城市战略，这是北京城市更新的出发点和落脚点，所有项目都是在四个中心的价值维度下开展相应的工作，遵守规划、坚持规划和落实规划成为一种行动自觉。二是坚持以人为本理念，这是城市更新的基本原则，一方面要满足人的需求，一方面要更好地发挥人的潜能，实现人的价值。三是坚持社会参与，这是城市的事实逻辑，只有多权属的物业权利人积极参与，城市更新才有可能。四是坚持统筹更新，这是城市更新的操作手法，统筹更新有利于实现最大效益。

为了确保上述价值落地，城市更新在实施机制上要有对应的机制，一是强化高层推动，特别是发挥好市委城工委的作用。二是强化区级层面主体作用，区委区政府要高频研究调度，区级部门要大力改革创新，街道及村委会也要发挥好作用。三是强化社会治理，城市更新更重要的是提升治理体系和治理能力现代化水平，要跟接诉即办和党建引领相结合，更多知民情、晓民意、解民忧。四是强化政策创新，用政策推动更新有机有序开展。

朝阳区城市更新探索实践

——以政策工具箱为例

马红杰

北京市规划和自然资源委员会朝阳分局 党组书记、局长

报告围绕朝阳区城市更新“优势和成效”“集成和保障”“思路和展望”三方面进行阐述。报告重点分享了用于指导实践应用的朝阳区城市更新政策工具箱，以服务更新主体需求为中心，持续优化流程环节，从而实现社会、经济和生态效益的共同提升。并详细剖析了政策工具箱的9项具体举措及案例实践，充分展现了工具箱在诉求获取、政策应用、推动实施、效果评估等多个环节发挥的重要应用。下一步，朝阳区将持续以政策工具箱为抓手，以新发展理念引领改革，不断探索完善城市更新路径机制，更好优化要素配置、提高空间承载能力，塑造经济社会发展的新动能与新优势。

实践分享

钟鼓楼

——当历史走进未来

张 喆

清华同衡规划设计研究院有限公司 项目经理

中轴线申遗历经12载终获成功，这是一座城市的理想赓续，更是一个时代的理想传承。钟鼓楼屹立在中轴线上七百余载，既体现了理想都城规划中的国家礼仪秩序，又将市井百姓的平凡日常刻入时光。清华同衡更新所一直陪伴北京老城的保护与复兴，尤其在钟鼓楼片区开展了从政策研究、规划编制到落地实施的全流程规划和建设实践。近期完成的钟鼓楼片区保护更新作为中轴线申遗重要的配套工程，更是实现了区域环境的整体提升，也让老城焕发出新的活力。

南中轴地区城市更新经验分享

张晓东

北京市丰台区南中轴地区党工委副书记、管委会主任

作为第三届“北京城市更新最佳实践”入选的重点项目，南中轴国际文化科技园的成功转型不仅代表着科技赋能、实现产业集群效应的关键节点，更是谋划南部地区发展、拓展首都发展新空间、打造首都新的增长极的标志性成效。项目的成功入选为南中轴地区城市更新提供了新思路，也为推动区域产业升级和文化传承树立了典范。未来，南中轴地区管委会将以南中轴国际文化科技园的成功转型为“焕新”样本，聚焦南中轴地区功能定位，推进首都文化和国际交往功能有序落位，打造城市更新样板，为新时代首都发展形成有力支撑。

基石筑梦，科创未来

——以改造项目为基石，筑造科研梦想，引领基础科学发展

李汀滢

北京金隅地产开发集团有限公司北京管理中心

怀柔金隅兴发科技园项目位于怀柔科学城北区，前身是金隅兴发水泥厂，为加快推动非首都功能疏解，2015年金隅集团主动提前关停兴发水泥厂，探索项目转型升级。项目引进科技研发、应用研究、高精尖产业入园发展，实现产城融合与职住平衡，成功吸引北京雁栖湖应用数学研究院、德勤书院等知名院所入驻。项目已纳入怀柔科学城整体规划，规划性质由工业用地变更为研发设计用地，由北京金隅兴发科技有限公司通过协议出让的方式取得建设用地使用权并实施建设。规划充分尊重原水泥厂工业建筑整体风貌，打造绿色低碳的智慧科技园区，同步开展原矿山开采区生态修复和景观提升工作。

从“汇京双子，悦然新生”谈更新实践经验

中粮集团大悦城控股北方大区公司产业与写字楼管理部 负责人

汇京双子座大厦是新加坡政府投资公司（GIC）携手中粮集团大悦城控股共同焕新打造的首都CBD国际甲级商业办公综合体，坐落于东长安街门户位置，总建筑面积约15万平方米，采用双塔式设计，地铁1号线与17号线（在建中）双地铁上盖，承载了大悦城控股优秀城市更新改造基因，以“产品+服务”双核赋能，激发存量空间潜力、引入新质产业生态、实行多元资本参与、开辟产商融合新赛道，将其焕新改造成为一座开放、立体的"城市庭院"，拥有近30米挑空阳光中庭和全景通透玻璃幕墙，成为长安街边前沿、精致的都市生活新坐标。汇京双子座大厦荣获“第三届北京城市更新最佳实践优秀项目”，并且践行绿色、低碳、节能、减排、健康等理念，先后荣获 LEED-EB铂金级认证、WELL铂金级认证等多项国内外大奖，不仅为区域高质量发展再添新动力，也为北京城市更新奉献出"悦更新、悦美好"的全新样本。

圆桌对话

透过时间的沉淀发现更新赋予城市的价值

圆桌对话由清华同衡规划设计研究院副院长、北京城市规划学会城市更新与规划实施专委会主任委员恽爽女士主持，三位嘉宾分享了对上午分享项目的感受、建议，总结并总结提出可进一步向全国推荐的北京更新经验。

施卫良表示从第一届、第二届，到第三届北京城市更新最佳实践评选，感受到北京城市更新不断在进步、不断在拓展，更新的进程从创造场景、创造内容到创造生活创造链接。未来我们面对更新，可能不是原来规划师、设计师来规划一个新的房子或者是规划一个新的空间，还要关注他的运营、内容、新生态，而真正形成一种共建、共治、共享的新局面。

石楠表示城市更新是大家的事儿，不只是政府、企业、银行的事，涉及所有人。相比于过去的新区规划，现在是老城有问题了，需要城市更新。而且不只是更新场景，更重要的是更新生活。上午的几个案例交流在全国来说都是高水平的成果，具体体现了四个层面的价值：第一，从城市角度来说，为解决各种城市病提供了一个很好的思路，通过更新促进城市功能提升、品质提升，进而提升城市竞争力；第二，从企业角度来说，城市更新是新蓝海，如何关注城市内部，城市发展全过程，是企业的新增长点和业态迭代提升的契机；第三，从老百姓来说，城市更新能改善生活环境、增加生活便利体验；第四，从专业人员来说，我们要从习惯大规模成片开发到回到烟火气，更多的挖掘土地、空间、设施在新时代的多元价值，不仅是经济价值，更有土地的文化价值、精神价值，通过规划设计，让老百姓更有获得感、安全感、满意度。

袁昕认为上午的案例特别典型：丰台区南中轴更新项目呈现的政府在综合推动一个地方社会经济全面发展的过程当中的思考、利益诉求，在城市治理中的价值思考；中粮集团汇京双子座大厦的更新呈现的是企业从投运角度如何通过更新来实现物业运营价值提升，为企业和社会创造更大的价值；清华同衡参与的钟鼓楼更新案例代表规划设计机构和责任规划师团体，在自己的工作中如何实现价值、链接政府和企业。政府端一直倡导规建管一体化，像中粮从投运角度提“策规算运”一体化，规划师一直倡议从设计到建造、投资、运营的一体化，将三个一体化整合到一起对更新进行阐释，可以让我们更好理解城市更新的价值。

下半场

借由地域的特征认识北京更新的实践价值

主持人开场

于润东

中国城市规划学会规划实施分会 清华同衡规划实施研究中心副主任、清华同衡规划设计研究院院长助理、详规实施分院院长

主旨报告

强化资产整备意识，实现城市可持续品质提升

尹 稚

清华大学建筑学院教授、博士生导师

清华大学城市治理与可持续发展研究院（首都高端智库）院长

中国城市规划学会 副监事长

尹稚首先从传统规划在存量时代的转型问题入手，指出城市更新中以“场景营造学”为基础的运营重要性，并结合实践案例，分析城市更新中面临的底线、投资、设计和运营等方面的问题。未来，城市更新应从宏观的整体战略和微观的精细实施两个方面着手，改革传统规划设计做法，实现空间与内容并重，引导投资方式转型，将运营作为规划设计之外的第二个核心。作为规划师，要注重资产管理和资产甄别，当前的规划应注重如何去沟通、倾听、理解，正确地认识自我、专业和行业，推动运营、金融、规划、建筑等跨专业、跨行业团队的参与合作，充分发挥个体的创造力，不局限于规划行业习惯的“模式+应用”的工作范式。

实践分享

白塔寺宫门口东西岔街区项目经验分享

李 茹

北京华融金盈投资发展有限公司 顾问（原总经理）

宫门口东西岔街区位于白塔寺历史风貌保护区内，与妙应寺白塔一墙之隔，南邻金融街，全长308米，有着得天独厚的景观感受和文化氛围。东西岔街区提升前，沿街建筑外貌杂乱无章，建筑形制参差不齐，社区配套设施不完善，街区整体风貌与金融街高端商业配套的定位相差甚远。为推动白塔寺片区持续发展，实现西城区政府擦亮白塔寺历史文化名城“金名片”的目标，金盈公司坚持规划引领，以北京市四个中心定位为指引，以“北京文化休闲打卡地、金融街配套服务承载地”为定位目标，通过申请式换租/退租、基础设施提升、业态植入、品牌引入、街区运营等一整套全方位、立体式的城市运营、更新工作的开展，以宫门口东西岔街区为代表，取得了阶段性成果，初步打造成一条时尚与文化结合、现代与历史碰撞的历史文化街区。

动力激发活力 时尚引领消费

黄世高

正东集团总工程师，751文化消费街区项目负责人

作为酒仙桥地区能源动力供应企业的751厂2007年产业结构调整创建751北京时尚设计广场，由煤气生产疏解腾退的老旧工业厂区转型升级为文化创意园区，经过十七年的发展，751从能源动力向文化的动力、时尚的动力、创新的动力、消费的动力无限延伸。751文化消费街区项目的实施，在盘活闲置的工业资源、保护与传承工业遗存、助力园区形象提升、促进文化产业发展、增加城市公共空间等方面进行了有益的探索。我们坚持规划引领、分区分段实施的工作思路，用好用足政府的优化营商环境政策，践行城市更新行动，总结探索更新改造经验及模式，盘活存量资源、融合文化科技、带动消费升级、扩大文化供给,为城市发展提供新的动能。

专家点评

尹稚点评到，通过白塔寺项目可以体会一条最美的街道的评价标准：首先是有生活的味道，第二是当地人逐渐能产生好感，第三才是游客喜欢。这样的街区更新呈现背后需要有担当的领导，有经营头脑的企业，有经过培训对公共事务有更多热情的百姓；751文化街区的更新类的项目，最大问题是如何在与商家合作中要做到非打扰式陪伴——平时不打扰、有问题随时在身边，项目最大的挑战可能是政府、企业和社区共同经验管理。

李锦生分享了自己听了上下午不同案例的感受，提到北京的城市更新经验对于全国的其他城市，尤其是大城市具有很大价值。城市更新既要由从上到下的“让你更新”变成自下而上的“我要更新”，背后需要政策推动人提升更新意愿。下一步城市更新难点是创新需要有人担当，背后要设计保护创新的制度，希望在未来能看到北京有更多这样的制度保障创新。

李锦生

中国城市规划学会规划实施分会主任委员、山西省住建厅原一级巡视员

五棵松万达广场的空间革新之路

周观地

北京五棵松万达广场 总经理

以超感艺术新高地为定位的北京五棵松万达广场为城市更新项目，2022年由万达商管作为第五任操盘方，开启了京西最大规模存量商业项目的更新再造之旅，并于2023年9月28日盛大开业。北京五棵松万达广场总建筑面积31万方，品牌数量308个。创新打造三大主题段落、七大艺术空间，将公区与艺术体验相结合：品牌方面，规划生活方式类、文化艺术类、亲子互动类、米其林必吃榜、时尚零售类五大业态；内容方面，打造城市公共空间艺术季及新年音乐会2大城市级营销IP活动。开业至今共举办800余场次活动，累计展览1000余件艺术作品，深入联动20余所国内头部知名院校，把艺术传递给2400万消费者。

党建引领聚合力 攻坚克难敢担当

——云景里“温暖旧改+长效治理”暖民心

赵 明

北京市通州区重大项目协调服务中心 主任

云景里小区位于通州区九棵树街道，共16栋多层住宅楼，涉及居民672户，居住人口2300余人，总建筑面积为6.3万平米。项目坚持党建引领，建立“党建+项目”工作模式，推进“共商、共建、共治、共享”，实现了北京市首个居民上下水改造率100%和外窗护栏拆除率100%的“双百”战绩，已列入住建部首批完整社区试点项目。此外，项目坚持以制度创新为抓手，在全市旧改中率先采用“评定分离”招标方式，创新实施“施工楼栋长”制，兼顾专业技术性和民生属性，及时回应居民诉求，两项创新制度得到市住建委高度肯定，并在全市分享推广。

城市更新，让生活更美好

——“两庙一届”大众文化建设之路

廖 键

北京市昌平区回龙观街道办事处 主任

项目位于回龙观街道1818街区，该街区2009年由原回龙观村旧村改造建成，是回龙观地区商业、公服配套较为完备的街区，也是回龙观典型的超大型社区样本。为推动社区治理走向新高度，街道以党建为引领、居民议事协商为手段，挖掘地区文脉，以街区内两处明清古庙以及两庙中间的龙域东一路为更新范围，实施了两庙一街“又见玄福”城市更新项目。通过公共空间改造和商业运营升级，提升区域空间环境品质和街区形象；激发商业活力，促进商圈经济发展；组织开展高品质的社区文化活动，着力培育新时代社区的大众文化，增强居民归属感及认同感，实现城市建设和社会治理的高质量发展。

泡桐花下的产业功能区的蝶变

——经开区地铁万源街站点周边片区城市更新

刘 凌

北京经济技术开发区开发建设局 副局长

万源街地铁站周边片区是亦庄网红的泡桐大道所在地，也是管委会最早的办公区和第一批产业园区集中区，见证了经开区从阡陌郊野到产业新城建设的全过程。近年来，在管委会顶层设计引领下，通过一系列城市更新创新政策的引导，由政企多元主体共同发力，在该片区有效加强城市服务供给，提高经开区服务水平；集中汇聚新质生产力，实现科文深度融合；全面强化公共空间设计，提升城市空间品质。经过更新改造，该片区已经形成了一条网红的泡桐大道，一片成为整个经开区的“历史溯源地，产业新高地，网红打卡地”，具有亦庄特色的城市更新示范区。

“生态协同”构建产业平台体系

曹 予

首开文投（北京）新文化有限公司 总经理

曹予在分享中提到，“要看新视听•就到禄米仓”。禄米仓新视听产业园作为产城融合示范项目，紧紧围绕“北京全球视听产业中心建设”核心目标，充分发挥首都数字经济优势，打造“线上+线下”新视听产业集群及中试基地，全面推进视听产业内容创新、技术创新、产业创新、业态创新、为全国新视听产业创新融合高质量发展提供持续动力。

专家点评

经历了连续三年来的北京城市更新最佳实践项目评选，恽爽对会上分享的实践案例感触深刻，感慨北京城市更新最佳实践的分享正用多维举措唤起多方和公众关注，传递城市更新价值。即使今年的最佳实践分享了11个案例也不能代表所有的更新项目类型，会议通过安排直播让更多人关注。实践证明，鲜活的更新实践呼唤制度和政策的不断创新和完善，改好空间后的运维需要各方参与，希望通过一年一年的实践分享和交流，不仅能让实践者说一些酸甜苦辣，更能分享城市更新存在的问题和经验。

李锦生点评到，城市自诞生起就在不断更新。从北京的典型项目来看，既有产业、商业、服务业、基础设施更新，也有地区提升、地段更新，希望通过不断积累最终带来城市整体提升。像五棵松万达这类项目能在室内大型空间实现“景区化”的案例不多，难点是创意和想象力；通州云景里项目体现的是协调整体利益和个体利益，难得的是通过更新使人口年龄结构从老年化转型到全龄化，给社区发展带来活力；回龙观“两庙一街”项目体现的是街道办事处的情怀和责任，给居民带来的家园感，让居民愿意共享社区公共空间；亦庄万源街站点周边更新项目体现的是以人为本，产城融合，最终吸引更多人进入；东城区禄米仓新视听产业园项目体现的是让地方文化植入更新，这是所有更新项目要面临的问题。期待未来，有更多实践分享，也希望有更多法律、政策和标准能够得到破题。

主持人总结

沿袭去年惯例，现场每个参与者都受邀扫码填写自己理解的城市更新价值，并经与去年参与者有共识的北京城市更新价值进行对比，在会场呈现共同的城市更新价值。

主持人于润东最后表示，希望通过北京城市更新最佳实践项目分享，开启多元参与者之间的深度对话，凝聚各方力量协同推进北京城市更新实践。

本次分享会的成功举办，展示了北京城市更新最佳实践代表项目的闪光点，让更多人理解和看到不同北京城市更新实践的成效与价值。面向未来，我们希望这些宝贵的经验能够在新的更新工作中传递下去，希望更多的人参与到城市更新中。

来源：清华同衡规划播报