在租房过程中，有的人为了省中介费，可能在接受中介服务后，想要绕过中介直接与房东签约，这种行为俗称“跳单”。通州法院近期审理了多起涉及“跳单”的房屋租赁纠纷案件。“跳单”行为看似“精明”，但违背诚信原则，更暗藏多重法律风险，甚至可能得不偿失。

“小聪明”难逃“法眼”

利用中介服务须付费

2023年6月，刘某联系甲中介公司的田某，询问可承租的房源，田某根据刘某需求为其推荐了位于北京市通州区的房屋。田某向刘某介绍房屋信息，带领刘某及其配偶两次至现场看房，并多次协助刘某与房东沟通租金、免租期等关键问题。期间，刘某多次要求田某帮忙盯住该房源。7月14日，田某将房主的联系电话告知刘某。随后两天，刘某微信告知田某“因价格没谈拢，不打算租了”。近一周后，刘某的配偶以个人名义直接与房东签订了涉案房屋的《租赁协议》。甲中介公司诉至法院，要求刘某支付中介费。

法院审理

法院经审理认为，委托人将中介人提供的信息透露给其亲朋好友，然后以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，是委托人绕开中介人直接订立合同的表现形式之一。刘某主动联系甲中介公司为其寻找房源，甲中介公司按刘某需求为其介绍房源、带看现场，并就房屋租金、租赁方式等多次与房主及刘某进行沟通协商，努力促成双方达成交易，可以认定甲中介公司为刘某提供了中介服务。而刘某在从甲中介公司处获取重要信息后，一边向甲中介公司表示不再考虑承租该房屋，另一边却出现了刘某配偶与房主直接签订租赁协议的事实。综合甲中介公司为刘某提供服务的内容、刘某与张某的夫妻关系、租赁协议签订时间等因素可以认定刘某利用了甲中介公司提供的交易机会或者媒介服务，应当向甲中介公司支付报酬。

京小槌释法

《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。认定“跳单”违约，必须同时满足以下三个条件：一是居间合同关系成立。只要委托人实际接受了中介人提供的具有实质内容的服务，例如签署看房文件、实地查看房屋、参与由中介主持的价格磋商等，即可认定双方存在事实上的居间服务合同关系，不一定非要签订书面合同。二是利用了中介服务成果。委托人最终达成的交易，必须是中介人努力提供的特定交易机会（如独家或非公开的房源信息）或不可或缺的媒介服务（如有效撮合双方见面、促成关键条款达成等）的直接结果。若交易达成与中介服务无直接因果关系，则不构成“跳单”。三是存在规避中介的主观故意。委托人明知中介人已提供促成交易的服务，却故意选择不通过该中介人完成交易，核心目的在于逃避支付应付的佣金。

京小槌提示

试图通过让亲友代签合同来“绕开”中介，是典型的规避行为，法院一样会认定“跳单”！诚实守信是立足社会的基石，贪图小利可能带来更大的法律风险和经济损失。

非独家房源“货比三家”

不构成“跳单”

2022年8月21日，马某通过甲经纪公司签订《意向金转定支付书》，支付1000元意向金预租涉案房屋，约定若业主接受条件则转为定金。同日，马某另向案外中介员工转账1000元标注“房租定金”。8月22日，马某通过案外中介与业主签订正式租赁合同承租该房，随即要求甲经纪公司退还意向金。甲经纪公司要求马某签署《承诺书》，承诺“一年内不得承租此房，违约补偿5300元”，并向马某退款1000元。后甲经纪公司发现马某已经在8月22日承租了涉案房屋，遂诉至法院，要求刘某支付违约金。案件审理过程中，马某称《承诺书》系受诱骗签署，不同意支付5300元。

法院审理

法院审理后认为，甲经纪公司为马某提供带看房服务，双方签订《意向金转定支付书》，马某交纳意向金1000元，双方形成中介合同关系。同时，马某又通过案外中介的服务查看涉案房屋，并最终在案外中介的居间下承租涉案房屋，马某并未绕开中介方直接与出租方订立合同，不构成“跳单”，甲经纪公司对此无权主张报酬。但马某在已承租涉案房屋的情况下，为退还意向金，向甲经纪公司出具《承诺书》。该《承诺书》是马某的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，马某应当按照《承诺书》履行。马某主张《承诺书》是受诱骗签订，但未举证证明，法院不予采信。马某在《承诺书》中承诺一年内本人及亲友不得承租涉案房屋，但却在作出该承诺之前就已承租涉案房屋，明显存在不诚信行为，应按照承诺补偿甲经纪公司损失。考虑甲经纪公司为马某提供了咨询、带看房、洽谈等中介服务，酌定马某补偿甲经纪公司必要费用1000元。

京小槌释法

法律保护委托人的自由选择权。以下两种情况，通常不构成“跳单”违约：一是房源非独家代理，委托人货比三家。如果同一房源信息在多家中介平台公开挂牌，委托人有权选择报价更低、服务更优的中介成交。二是中介未促成合同成立。根据《民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可请求委托人支付从事中介活动的必要费用。

京小槌提示

选择多家中介看房是正常的，但务必保留好与不同中介沟通的记录（如微信、看房确认单），明确房源来源，避免日后产生“是否利用某家中介独家信息”的争议。

法官寄语

“跳单”看似省下一笔中介费，实则可能因小失大，不仅要承担违约责任，耗费更多时间精力处理纠纷，甚至影响个人信用记录。同时，面对中介市场的各种“诱惑”，务必保持清醒，选择正规、信誉良好的机构，看清合同条款，保护好自身的合法权益。

供稿：北京通州法院

编辑：方迎君 汪希

审核：张磊