城市更新是一项复杂的系统工程，类型多样、主体多元、任务艰巨。既要发挥政府统筹作用，更要强调市场主体和公众参与，加强协商共治。作为第一批城市更新试点城市，北京以《北京城市总体规划(2016年—2035年)》为纲领，不断突破城市规划建设管理中的难点和瓶颈，精心组织实施，稳步推进城市更新，取得显著成效。本栏目将陆续推出北京城市更新的生动实践，以梳理和分享成功经验，拓展工作思路，引导更多力量投入到北京城市更新行动中。

南小区于上世纪80年代建成，作为早期的职工家属楼群落，地处平谷区核心地带。此地周边学府环绕，生活配套一应俱全，长久以来见证着平谷的城市演进，深植于几代平谷人的生活记忆之中。然而，岁月流转，近年来区域内老龄化趋势加剧，诸多问题接踵而至。居民楼内上下水管道频频堵塞，楼道环境杂乱无章、污渍斑斑，小区的配套设施陈旧匮乏，无障碍设施更是严重缺失，极大影响了居民的生活质量。

自2022年起，平谷区秉持人民城市建设理念，以实际行动回应民生诉求，启动平谷南小区老旧小区综合整治项目，包含老旧小区综合治理和存量资产锅炉房提升两部分。

北京住总集团作为实施主体，启动滨河街道南小区、平谷镇城隍庙小区、安家胡同小区、平安街75号楼和北斜街123号5个小区，共30栋，约10.13万平方米的老旧小区综合整治工作。旨在彻底解决群众关切的居住环境难题，完善社区服务功能。

存量资源更新提升面积4781平方米，即新开业的“住总邻聚·滨河里”项目，原为小区燃煤锅炉房和滨河街道办公楼。平谷南小区老旧小区综合整治项目创新城市更新资金筹措，发挥政府资金引导作用，加大社会资本参与力度，改变了以往城市更新项目主要依靠政府资金的局面。市、区财政资金用于老旧小区综合整治，已于2023年11月竣工；作为社会资本，北京住总集团的投资用于存量资源更新提升改造。2022年8月项目开工建设，2024年6月底竣工并投入使用。

平谷南小区老旧小区综合整治项目航拍图

01

创新实施“投资+设计+建设+运营”

一体化运作模式

更新过程中，北京住总集团充分发挥全产业链优势，承担了本项目从前期策划、方案设计、资金拉动、施工改造、长效运营的全链条服务，解决城市更新项目推动难、协调难、落地难等问题。更新首次提出“整体授权、分步实施、多点盈利”的市场化运作体系。北京住总集团作为实施主体统筹推进老旧小区及存量资源更新改造，按照“成熟一项、推进一项”原则分步实施，从设计、施工、运营多业务条线实现微利可持续发展，为城市更新项目的推广、复制提供了可借鉴的思路。

邻里配套空间

02

跨区域统筹，

社会资本助力存量资源盘活

项目采取跨区域统筹模式，将滨河街道、平谷镇5个分散不相邻老旧小区打包组合，发挥规模效益，改变单一项目难以自平衡的现状。引入社会资本对区域内低效闲置锅炉房等存量资源进行投资改造，打造嵌入式社区服务综合体。服务周边居民，实现存量资源功能价值再赋能。

改造后的老旧小区建设设施

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策划先行，

推动项目建立长效运营机制

在打造嵌入式社区服务综合体的过程中，采用“策划先行、招商先行”运营思路，在方案阶段统筹考虑政府、居民、商户三方需求，以需求定功能、定业态、定施工内容，最大程度避免了重复拆改、装修带来的浪费。提前预热招商工作，项目正式开工前，超50%经营面积按照前期策划定位达成合作意向，开业后顺利引入金风体育等品牌企业落地平谷，实现了城市更新改造为后期运营服务的目标，形成城市更新项目全流程闭环。

改造后的老旧小区健身设施

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零碳赋能，

打造城市更新绿色低碳示范

积极贯彻落实国家绿色低碳发展理念，在锅炉房等存量资源的改造过程中，采用更环保的软瓷材料、浅色光伏幕墙，实现建筑光伏一体化，创造既美观又节能减排的建筑外立面。同时增设以光伏技术为特色的景观小品，如光伏座椅、光伏地砖、光伏遮阳伞和动感单车等，将“功能性、科技性、互动性、趣味性”融于一体，打造城市更新绿色低碳示范效应。

零碳技术赋能城市更新，

庭院增设以光伏技术为特色的景观小品

如今，改造后的老旧小区面貌焕然一新，完美契合了居民对理想居住环境的期待。精心打造的邻里配套设施，更是一跃成为周边乃至整个平谷区居民热衷的休闲互动聚集场所，让小区重焕生机与活力。在平谷区住建委、滨河街道办事处和北京住总集团的共同努力下，按照“微利可持续”原则，探索出“投资+设计+建设+运营”一体化的城市更新模式，形成了“整体授权、分步实施、多点盈利”的市场化运作体系，打造出城市更新领域的平谷模式和城建方案。

内容来源：《北京城市更新最佳实践2024》、首都建设报、世界人居等

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