随着私家车保有量快速增长，部分小区因早期车位规划不足，导致车位紧张的问题日渐突出，车辆停放规范秩序已然成为业主们关注的焦点。

近日，北京市房山区人民法院审结了一起业主诉物业公司车位纠纷案，认定物业公司以“按时足额缴纳物业费”作为限制业主参与地面车位摇号的行为无效。

案情回顾

由于车位紧张，陈女士所在的小区自2015年开始，采取摇号方式管理地面车位。物业公司分别于 2021 年至 2024 年间四次发布摇号通知，均将“按时足额缴纳物业服务费（截止本年度）”列为报名必备条件。

陈女士因未按期缴纳物业费被拒绝参与摇号，将物业公司起诉至法院，她认为此限制条件侵害了业主权益，要求确认该限制条件的行为无效，并要求支付额外产生的车位租赁费 2800 元。

物业公司则表示，限制条件符合临时管理规约约定，且面向全体业主。目的在于核实报名人员身份，了解业主真实需求，保障车位资源优先供给本小区业主。同时，陈女士房屋长期出租，名下另有地下车位且存在转租行为，实际没有地面车位使用需求，所以不存在2800元车位租赁费的事实。

经查明，截至 2024年8月物业公司最后一次发布通知时，该小区业主委员会未选举成功，公共区域未完成移交，地面车位摇号由物业公司自行组织，且物业公司未就摇号限制条件履行多数业主同意程序。

法院审理后认为，小区内地面停车位的租赁使用等事项应属业主共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。物业公司未经法定程序，以缴纳物业费为由限制业主参与摇号，违反了公平自愿原则，侵犯了业主对共有部分的合法权益，故该限制条件的行为无效。

关于租赁费索赔，因陈女士未能提供充分证据证明费用实际发生，且摇号的随机性决定该费用非必然直接损失，法院对该诉求未予支持。

综上，法院最终判决物业公司以缴纳物业费作为参与小区车位摇号条件的行为无效，驳回陈女士的其他诉讼请求。

法官提示

北京市房山区人民法院

长阳人民法庭 法官 安乐

物业管理承载小区公共服务职能，事关业主切身利益。本案中，物业公司未经业主大会同意径行发布针对全体小区业主关于地面车位摇号的通知，且该通知中直接将缴纳物业费与租用小区车位资格绑定，明显限制了业主权利，有违公平自愿，法院因此对该行为进行了否定性评价。

法官提示，物业公司在日常管理与服务中，应当尊重业主对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利，构建并落实常态化业主沟通机制，推进物业管理服务更加符合群众期待。

小区业主也应避免无理由拒缴物业费、私自侵占公共部分等问题，增强主人翁意识和参与意识，与物业单位多沟通、同努力，逐步构建和谐、安全、舒适的居住环境。

专家点评

北京市人大代表

苏庄三里社区党委书记兼居委会主任

西潞街道工委委员

邵雪松

本案虽案情不复杂，但背后反映的物业管理、业主权利、社区治理等问题，具有普遍性和警示意义。

首先，我对房山法院的公正判决表示赞赏。法院指出，将“缴纳物业费”与“参与车位摇号”资格强行关联，实质是物业公司单方面对业主共有权利的不当限制，未经法定民主程序，侵犯了业主对小区共有部分的共同管理权，违背了民法典的公平自愿原则。这一认定厘清了物业公司的权力边界，警示管理行为必须在法律框架和业主授权范围内进行。

其次，本案揭示了规范物业公司服务行为、提升依法治理水平的重要性。物业公司虽有管理考量，但采取方式简单粗暴，未尊重业主权利，未履行民主协商程序，导致矛盾激化。“法院判决”和“法官提示”督促物业公司转变观念，回归“服务者”角色，建立健全与业主的常态化沟通机制，涉及业主共同利益的事项必须严格遵循法律规定，由业主共同决定。同时，本案对业主依法理性维权、积极履行义务提出了要求。法院支持业主合理诉求，但驳回缺乏证据支持的赔偿请求，体现了司法裁判的客观严谨。这提醒业主，维护自身权益时要讲求方式方法，注重证据，理性表达诉求。业主在享有权利的同时，也应积极履行缴纳物业费等义务。无正当理由拒缴物业费，会影响物业服务正常提供，损害全体业主共同利益。

作为基层社区的人大代表，我深感此案对推动社区治理法治化、精细化具有示范意义。社区是社会治理基本单元，物业纠纷是常见矛盾类型。房山法院通过此案审理，不仅定分止争，更弘扬了法治精神，促进了规则之治。我们将借鉴本案法治理念，加强社区普法宣传，引导居民和物业公司知法、懂法、守法、用法；搭建沟通平台，促进物业与业主相互理解支持，将矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。

最后，感谢房山法院为维护社会公平正义、促进基层和谐稳定所做出的努力。让我们各方携手，共同夯实依法治理根基，建设更加和谐、安全、舒适的美好家园！

供稿：北京房山法院

编辑：王丹凤 肖飞

审核：张磊