城市更新是一项复杂的系统工程，类型多样、主体多元、任务艰巨。既要发挥政府统筹作用，更要强调市场主体和公众参与，加强协商共治。作为第一批城市更新试点城市，北京以《北京城市总体规划(2016年—2035年)》为纲领，不断突破城市规划建设管理中的难点和瓶颈，精心组织实施，稳步推进城市更新，取得显著成效。本栏目将陆续推出北京城市更新的生动实践，以梳理和分享成功经验，拓展工作思路，引导更多力量投入到北京城市更新行动中。

前门草厂地区位于北京前门外东部，这里纵向分布着十条胡同。元代时，这里是一条名为“三里河”的泄洪渠，这一地区经常用于存放覆盖城墙的芦苇。到了明朝，又聚集了一批织席作坊，“草厂”由此得名。此后，三里河河道被填埋，变成了与河道走向一致的一排排房屋，由于“三里河”呈南北走向，草厂也就成了北京为数不多的南北走向的胡同。

和旧城的其他区域相同，草厂曾是一片街巷杂乱，雨污不分，民生设施不足的地界。建筑风貌衰落、基础设施滞后、公共空间被占、交通不畅、人口老龄化……到了本世纪初，老城区似乎被时代遗忘，问题重重。

老城该走向何方？保护与发展如何进行？

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南城的“烟火气”

北京南城分布着诸多历史遗迹，在北京市公布的每一批历史文化保护区中，南城占有相当大的比例。仅在前门草厂超过14万平方米的区域内，就有南陵、临江、太平、宝庆、仙溪、黄梅、惠州、临汾等会馆，清代银号遗址、高台阶宅院及传统门雕等诸多遗迹也遍布于此。

2014年，伴随第二阶段城南行动计划的实施，在东城区政府的领导下，北京天街集团、北京市建筑设计研究院、天安时间当代艺术中心联合向国内外多家知名建筑规划机构、各相关领域专家学者和意见领袖发出邀请，组成跨专业、跨领域的研究联盟，在前门东区开展了长达一年的调研、研讨。2015年，修缮更新陆续开始。

当附近的前门大街、大栅栏和鲜鱼口等商业街经过整修后变得熙熙攘攘，与之仅百余米之隔的草厂地区却仍在一片沉静之中。长期以来，草厂地区的商业不振，人们走过门庭若市的鲜鱼口，一穿过前门东路，就突然寂静了。从西兴隆街走过草厂头条，直到十条，几乎看不到一处商铺，而草厂诸条胡同最窄处只有1.5m，也容不下任何商铺。别说商业，就连这一片区居民自身的日常需求，都难以满足。会馆林立，商业繁荣，老宅密布，曾是北京南城的名片，而这份繁荣，不应只存在少数几个区域。

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从居委会到大堂区

实际上，从2006年起，草厂便开始腾退整治，共2000户居民离开了草厂，对老街巷的保护与修缮也随即展开。

2009年，草厂地区被正式列入北京老城25片历史文化保护区，划定西起草厂三条、东至草厂十条的核心保护范围，涵盖17条胡同，总长度约3500延米。腾退工作稳步推进，疏解后保留院落497个、居民960多户。

2019年，以天街集团为主导，选取了9家国际知名顾问公司深度参与研究及设计，“1+9”的创新模式既确保方案传承文化精髓，又满足高端客群多元需求。前门街道办事处、天街集团、社区等成立前门重点项目专班，搭建街道、企业、居民沟通桥梁，解决项目建设与运营问题。天街集团组建精品物业部提升项目周边物业服务，酒店运营团队配合街道办事处探索项目与原住民交流形式，构建居商治理融合体，为项目长期高质量运营创造良好环境。

前门草厂居住体验院落项目总建筑面积约1.3万平方米，总占地面积约1.6万平方米。天街集团利用前门草厂地区腾空院落，全力打造国内首家根植于原住民、恢复性修建客房与原住民院落交织的开放式精品四合院酒店，并委托怡和集团旗下“文华东方酒店管理集团”运营管理。项目分为后勤、公区及客房三部分，共有客房42间。

大堂区院落曾是居委会所在地，中央的元宝枫和香椿树被保留下来。两棵古树旁边的室内区域则是酒店的前台及礼宾部接待台，古树身后的走廊被改造为室内餐饮区“枫香廊”，与酒店前台相连。

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老城保护与现代发展的有机融合

前门草厂居住体验院落项目首创“开放式”四合院精品酒店经营管理模式。通过规划引领、民生先行，街区更新、专家护航，运营主导、集成设计的理念，以及精准施策、精细施工、公众参与共建共融等多重举措，深度探索实践了老城保护与现代发展的有机融合。该项目不仅提升了城市品质和居民生活质量，更使高端体验与老城历史文化完美融合，高净值客群纷至沓来，实现了原住民与新客群的共融共生。

规划引领，整体设计保障民生先行

项目坚持规划引领，遵循“疏整促”原则和老城文化整体保护的理念，区域内大部分房屋经过疏解腾退完成修缮。东城区政府与天街集团利用前期疏解腾退后的72个空置院落结合酒店业态开展区域城市更新，研究传统四合院落与酒店功能共融。项目确立后，规划部门多次组织专家论证会，确保项目顺利进行。同期，草厂区域推进胡同市政、环境及公共服务设施改造，优先打造民生工程，提升外部环境，夯实市政基础。

市区合力，优化探索创新实施路径

项目实践助力市、区相关部门陆续出台《关于疏解腾退老城房屋办理不动产登记及土地有偿使用的工作意见》《东城区疏解腾退老城房屋办理不动产登记及土地有偿使用工作方案》，成功打通老城疏解腾退后房屋再利用通道。2021年，项目设计方案获市政府批准，并取得《关于东城区草厂居住体验院落规划意见的复函》。同年12月，区政府召开专题会，依据《关于首都功能核心区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建工作的意见》，本项目成为东城区首例被纳入恢复性修建试点的项目。

消防提标，绿色建造践行低碳理念

项目通过北京老城中首例特殊消防论证，解决了老城四合院片区消防“顽疾”。通过增加室外消火栓设施减小消防隐患，预留胡同消防电气管线及消火栓、喷淋，将区域消防规划与市政升级改造结合。院落间实体墙分割、门窗洞口错开，解决胡同内房屋防火间距问题。项目通过消防安全评估及开业检查，推动了《首都功能核心区平房（院落）更新改造消防技术指南(试行)》的制定。遵循2015年《既有建筑绿色改造评价标准》，获保护区内首例既有建筑绿色改造二星级评定。

该项目在国内外获得了广泛赞誉。被国内外媒体广泛报道，荣膺联合国教科文组织“凡尔赛奖”2025全球最美酒店等诸多国际奖项。荣获2025年北京市建筑工程设计综合成果评价（公共建筑类）一等评价及年度特色新开业酒店等多项殊荣，彰显了创新与影响力。

在这里，酒店客人与原住民共享胡同肌理，清晨能听见邻里的问候，午后可邂逅遛鸟的大爷，传统胡同的生活气息与奢华旅居体验奇妙交融。这场跨越十几年的城市更新，早已超越了酒店本身的意义，而这一片区的改造仍在继续......

内容来源：《北京城市更新最佳实践2025》、《城市开发》杂志、北京日报

来源：BAUD北建大设计院、李伯天、北京前门文华东方酒店官网

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