“这儿的物业公司去哪了？这么脏乱差，怎么没人管管！”这是北京市通州区南大街某院落周边街坊们最常念叨的疑问。

这处占地近四千平方米、建筑面积三千余平方米的院子里居住着上百户租户，却因私搭乱建、消防通道受阻等问题，给周边居民生活增添了不少困扰。

经了解，该处院落此前由甲物业公司承租管理，因甲公司经营不善拖欠租金，相关方就租赁合同纠纷诉至法院，法院判决其将涉案院落交付给该院落土地的使用权人某供销社。但判决生效后，甲公司以各种理由拒不腾退，长期非法占有，私搭乱建，拒不支付占有使用费，并转租他人。某供销社无奈申请强制执行。

院落之困 隐患丛生

案件由通州法院执行局马国磊法官负责承办，马国磊在调查中发现，在判决生效后，甲公司竟将该处院落转租给了乙公司，而乙公司同样经营不善，内部管理混乱，院落长期处于无人规范管护的状态，各类安全隐患就此滋生。

“院落的实际控制权在乙公司，我们腾不了。”

“有些租户是和甲公司签的合同，我们也腾不了。”

在前期电话沟通中，两家公司互相推诿，拒不配合法院调查。不仅如此，在法院张贴腾退公告后，乙公司还向法院提出了案外人异议，被驳回后又提起执行异议之诉，后又再次上诉，历时将近一年。

依法处理当事人诉求的同时，马国磊积极与甲、乙公司负责人沟通，寻求可能的解决途径。同时，多次深入院落摸排情况，勘察发现，因物业疏于管理，涉案院落的部分租户无正式租赁合同，不仅人员流动频繁，还存在诸多安全问题：院落内私设后门、侧门，消防通道被违规挤占；密集区域无基本消防器材，一旦发生火灾，极易导致火情蔓延，给群众人身安全带来风险……

在消除安全隐患的前提下，最大限度减少对居民的影响并顺利完成腾退，成为马国磊思考的重点。

破局之策，在于精准

案件很快迎来转机：乙公司案外人异议之诉被上级法院依法驳回，当前是难得的执行窗口期。

“尽快完成腾退，院落堆放杂物多、租户多，冬季天干物燥，要严防火灾等安全事故发生！”执行局晋怡局长在听完马国磊的汇报后，当即强调，要在高效腾退的同时，兼顾租户利益。

经周密研判，马国磊团队针对逐户排查难度大且部分租户对甲乙公司无权转租不知情的情况，确立“先清转租方、再规范租户”方案，得到了申请人某供销社的支持。

为最大限度减少对租户日常生活的干扰，腾退工作选在租户上班后的时段启动。腾退中靶向精准聚焦转租方，优先腾退甲乙公司办公场所及相关人员，对已入住租户不予打扰，后续尊重其意愿签订正式租赁合同。对院落内私设后门、侧门及时封堵，拆除私搭乱建，清除安全隐患。由供销社暂时接管院落，配齐消防器材，后续将引入新物业，实现规范化管理。

整个过程平稳有序，仅用四小时便完成全部腾退任务。腾退现场，四名区人大代表全程监督见证。通州区人大代表蔡春雷表示：“此次执行现场井然有序，腾退工作高效落地，始终站在人民立场考虑问题，令人印象深刻！”

利剑出鞘，严惩拒执

在执行现场，马国磊同时对甲、乙两公司在场员工开展身份核查与情况问询。甲公司员工隆某拒不配合，并一再强调在公司老板娄某到达之前法院无权腾退。面对被执行公司及其员工抗拒执行的行为，马国磊将隆某与终于露面的娄某依法拘传至法院。

在谈话室里，马国磊向娄某释法明理，说明公司在判决后的转租行为已经涉嫌拒执，在听到可能涉及刑事责任时，一直沉默的娄某终于供述自己是甲乙两家公司的实控人，两家公司的收入、支出均由其负责。

马国磊认为，娄某一人很难完成这一环套一环的“策划”，背后大概率有人“出谋划策”，当即决定调取娄某与隆某的通讯记录。果然，调查发现，正是隆某向娄某提议通过执行异议拖延执行进程，鼓动租户提出案外人异议等。

娄某及隆某因侵害国有资产的行为性质恶劣，法院已依法对两人采取司法拘留措施；娄某因操控两公司恶意拒执已涉嫌拒不执行判决、裁定罪，将移送公安机关进一步处理。

腾退完成后不久，马国磊就接到申请人某供销社的负责人的电话，他难掩欣喜：“旧物业撤了，私搭乱建拆了，消防隐患也清了，我们的新物业正逐步规范租户的合同，争取让租户越住越好！”

原本乱象丛生、安全隐患突出的院落如今焕然一新，新物业按时巡查，清除隐患，听取租户建议并及时反馈，院子终于迎来了贴心靠谱的“新管家”，让租户安心生活！

供稿：北京通州法院

编辑：纪欣蕊 刘宇航

审核：李泽