编者按

城市更新，更新的是空间，焕新的是生活，赓续的是文脉。它从来不是简单的工程翻新，而是人与城的共同生长：一栋危旧楼焕新托稳安居期盼，一片老厂房长出全新产业动能，一座沉寂老商场重新焕发烟火气……

近年来，海淀围绕居住改善、产业升级、商业焕新、活力空间打造等方面持续深耕，沉淀出一批可复制、可推广的城市更新经验。在2026北京城市更新案例评选中，海淀5个项目入选，数量并列全市第一、改造规模居全市首位。成绩背后，是对空间、机制、资金等一系列“考题”的现实作答。

即日起，本报“万巷更新”栏目开设“案例巡礼”报道。我们不止步于展示“改成了什么样”，更走进现场，解剖每个案例的破题方法：资金从哪来、空间怎么用、共识怎么达成、经验能不能复制到别的街巷。

“你们年轻人想象不出来，6平方米是多大？”在安宁庄后街11号院（原13号院），68岁的刘秀英站在新居里，边说边比划，“摆张单人床，再塞个衣柜，人站的地方就没有了，转个身，胳膊肘能撞到两面墙。”

这片院落始建于上世纪50年代，原为北京市陶瓷厂职工宿舍，内部简易楼、塔楼与平房交错混杂。2026年6月，经过改造，235户老街坊如愿实现原地回迁。作为全市首个实施完成的连片危旧楼改建项目，该项目成功入选“2026北京城市更新案例”。

比新居更值得深究的，是签约表上的两个数字：235户，100%。这并非传统拆迁，居民不仅没有补偿款，还需分摊部分改造成本；加之院内产权关系复杂，诉求五花八门。100%签约，究竟是怎样实现的？

从94.03%到100% “收缩”策略破局

“不是不盼着好日子，是不敢轻易盼。”75岁的李德顺在这里住了整整50年，“房子再破旧，也是扎根大半辈子的家。多次听说改造，最后都不了了之，大家心里没底。”

整个大院385户，产权分割成了两道鸿沟：南侧向阳楼150户居民早年通过房改拿到私有产权；北侧北区235户分散在3栋简易楼、1栋塔楼、10排平房内，绝大多数是公房承租户。户型差距悬殊，房改房最大59.7平方米，承租公房最小仅6.85平方米。甚至门对门的邻里，一边是产权业主，一边是公房租户，对“怎么改、谁出钱、房屋权属怎么定”，利益诉求截然不同。

改造前，院内平均6户共用一处简易厨房、20户共用一间公厕。墙体开裂、屋面渗漏，简易楼经鉴定为C级危房。

2021年，13号院纳入北京市第二批老旧小区综合整治计划，金隅集团作为产权单位牵头申报。2022年11月，全院改建协议启动签约；截至2023年6月30日集中签约期结束，385户整体签约率定格在94.03%，距离95%的生效门槛差不到一个百分点。

已签约居民迫切盼着改造，未签约住户有实实在在的顾虑，也有困难家庭坦言无力承担增补费用。产权业主纠结户型与面积，公房租户最关心承租权能不能转为个人产权。

僵局之下，由区住建委老旧办担任牵头单位、清河街道作为责任主体、金隅集团作为实施主体的三方联动攻坚机制正式建立。

2023年8月，项目指挥部作出决策：收缩改造范围，暂缓推进南侧产权楼，优先启动北区235户危旧房屋原址重建。

“当时压力很大，但事后看，这次收缩是破局关键。”项目相关负责人说，“产权结构复杂的大院，很难用一套方案平衡所有人利益；先在产权属性相对统一的北区打磨规则、凝聚共识，才是务实可行的路径。”

方案范围虽然缩小，攻坚目标却更加严格——北区改建必须实现100%签约。

“一听说原地拆建，大家都期待，但顾虑也跟着冒出来，拆了去哪周转？回迁之后房子什么样？”安宁东路社区党委书记王涵回忆。社区用三个月时间逐户走访，建立起详实的“一户一档”台账，谁家有高龄老人、谁家有卧床病人、谁有特殊困难，都摸得清清楚楚。

为畅通沟通渠道，项目指挥部直接搬进老院落。“我们不是去‘做工作’，是去‘听牢骚’——听完了，再想办法。”项目指挥部工作人员张建明说。

此外，院里那棵建厂之初栽下的老槐树，也被完整保留，成为两代人共同的生活印记。

一笔账算清 一张证安心

那些日子，社区干部几乎每天都要回答同一个问题：住了一辈子公房，掏钱改造之后，房子到底算谁的？顺着这份疑虑往下捋，就是改建最难的两道关——钱怎么出，产权怎么落。

区住建委相关负责人介绍，该项目严格依据北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号）组织实施，属于危旧楼房改建试点范畴。项目坚持“政府引导、市场运作、公众参与”，形成了“政府补、企业投、居民出”的三方成本共担机制。在此基础上，项目同步打通了公房承租向个人房屋产权转换的政策路径，实现居住条件改善与产权关系明晰。

大账之外，更要算清一笔笔小账。“项目争取到了中央财政专项资金和市区两级改建补助，建设预算按项设置明细科目，做到‘一项一账’。”金隅程远公司相关负责人说，“钱花在哪、怎么花，都要经得起居民问。”

比钱更牵动人心的，是一张证。“住了大半辈子公房，突然说要变成产权户，有人高兴，有人不敢相信。”张建明回忆，“我们把政策掰开揉碎讲，还请来律师现场答疑。后来我们承诺：办证全程免费代办，不用居民跑一趟腿。这句话说出来，好多人的心才放下。”

新楼起来了 老邻居都在

签约冲刺阶段，最难的是几户心结难解的居民。“有的住户，我们前后上门七八次，头天被说了难听的话，第二天还是笑着去。”王涵说，“绝大多数居民不是反对改造，只是某一个心结没解开。”

社区在院内常设政策咨询点，单日最高接待近百户居民。党员、楼门长带头签约，以邻里身份向犹豫的街坊现身说法。有的老人担心周转之后搬不回来，有的家庭子女对出资意见不一，工作人员一次次上门，针对每一户的具体担忧，拿出对应的解决方案。

2023年9月25日，北区最后一户居民落笔签下协议。“这个数字是一趟趟走访、一次次沟通谈出来的。”张建明说。

2023年11月，235户全部完成周转腾退，没有一户放弃回迁；2024年7月新楼正式开工；2025年5月结构封顶；2026年3月竣工备案，6月17日集中交付。

如今的11号院内，18层住宅楼电梯直达各层，家家户户独立厨卫，整体面积提升约30%。4级标准楼层隔音，卫生间同层排水，地面76个机动车位配套充电管线，141个电动自行车充电位全部配齐；康养花园、球类场地、休憩廊架一一落地。

项目改造后，引入了专业化物业管理公司，建立涵盖设施维护、环境保洁、安全管理等在内的长效管理机制，实现“建得好”向“管得好”的长效延伸。

搬进新家的张秀华说：“旧房变新居，有了属于自家的厨卫，我们打心底里高兴。”

老槐树依旧静静伫立。房子新了，推开窗，看到的还是那些住了大半辈子的老邻居。235户，一家都没少。（记者 李平）